重磅！辉县市农村房屋不动产登记发证实施方案！

　　

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　　辉县市农村房屋不动产登记发证实施方案（草案）

　　为进一步规范农村宅基地管理，保护和增进农民房屋财产权益，推进农村房屋不动产统一登记工作。依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《不动产登记暂行条例》、《河南省实施<土地管理法>办法》、《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》、《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》、《自然资源确权登记局关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》、《关于河南省农村宅基地使用权确权登记发证的指导意见》、《河南省农村宅基地用地管理办法》、《河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）》等法律法规和文件规定，结合我市实际，制定本实施方案。

　　一、重要意义

　　全面贯彻党的十八大和十九大精神，认真落实省委省政府“加大农村改革力度，激活内生发展动力”工作部署，围绕“深化农村集体产权制度改革，保障农村财产权益，壮大集体经济”新时代定位，以深化农村集体产权制度改革为引领，以全面实施乡村振兴，培育农业农村发展新动能为工作目标，确保农村房屋不动产“权属清楚、界址明晰、面积准确”，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地所有权、保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，为农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革扎牢坚实的产权基础，为农村改革发展提供有力的产权保障。

　　二、职责划分

　　农村房屋不动产登记工作政策性强，涉及面广，关系到广大农民的切身利益，关系到农村改革稳步推进。为切实抓好此项工作，建立市政府主导；乡（镇）政府(办事处)主责；村级主体的农村房屋不动产登记实施体制。具体职责划分如下：各村委会（村民小组）负责农村房屋不动产登记申请、审查、异议处理等工作；各乡（镇）政府(办事处)负责农村房屋不动产登记规划认定、违法处理、受理审批等工作；市自然资源和规划局负责农村房屋不动产登记统筹协调、登记复核、登记发证等工作；市农业农村局负责对宅基地的管理和争议调解工作。

　　三、登记原则

　　（一）依法依规，规范登记原则

　　依据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《河南省农村集体土地使用权确权登记发证实施细则》等法律法规及政策文件，按照首次登记的规定，严格规范确认宅基地使用权主体，落实“一户一宅”法律规定，遵循“房地一体”原则，在权籍调查、公示确认基础上，本着“先确地权，再确房权”的原则，依法统一办理宅基地使用权、房屋所有权登记，向不动产权利人颁发不动产权证书。

　　（二）尊重历史，妥善处理原则

　　坚持“权属合法、界址清楚、面积法定”原则，妥善处理个人建房用地清查、宅基地有偿使用、农村宅基清理整顿等农村房屋整治成果，按照不同历史阶段，在做好经依法批准宅基地及地上房屋等建筑物、构筑物进行确权登记基础上，妥善处理好无权属来源证明或权属来源证明不齐全的农村房屋不动产登记工作。

　　（三）“一户一宅”原则

　　严格落实“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的法律规定，并按照“一户一宅”要求，确权到“户”。“一户”是指父母身边留一子或一女，包括子女成家后再有子女。再有成年子女需要分户的可另行申请宅基地。

　　（四）申请登记原则

　　申请农村房屋不动产登记中，申请人应向农宅房屋不动产所在地的村委会（村民小组）、乡（镇）政府(办事处)提出申请，并提交申请登记材料。申请人对申请材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。

　　（五）房地权利一致原则

　　农村村民申请农村房屋不动产登记，应当遵循宅基地使用权人与房屋所有人一致原则。

　　（六）“公开、公平”和“村民自治”原则

　　认真做好权籍调查结果确认公示、乡（镇）政府(办事处)审核工作，确保村民和集体的知情权、参与权。充分发挥村委会、村民小组等村民组织作用，妥善解决农村集体成员资格认定、使用宅基地及房屋建成年代、土地房屋权属认定，符合规划和建设要求认定，是否经过历史处理等遗留问题。

　　四、登记依据

　　（一）村镇建筑许可证或宅基地用地许可证等宅基地批示；

　　（二）1988年个人建房用地清查登记表；

　　（三）宅基地有偿使用票据或证明；

　　（四）集体土地使用证；

　　（五）房屋所有权证；

　　（六）生效确权处理决定；

　　（七）土地（房屋）权属调解书或仲裁书；

　　（八）人民法院生效判决、裁定或调解书；

　　（九）继承、析产、买受、受赠、交换等证明；

　　（十）当事人之间依法达成的协议；

　　（十一）履行指界程序形成的地籍调查表、土地权属界线协议书等地籍调查成果；

　　（十二）村镇规划选址意见书；

　　（十三）村镇建筑许可证；

　　（十四）竣工备案证明；

　　五、登记政策

　　（一）严格规范确认宅基地使用权主体

　　宅基使用权原则上确认给本农民集体户籍（籍贯）成员。

　　非本农民集体成员的农村村民，因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。

　　农村村民进城落户的，其原合法取得的宅基地使用权依法予以确权登记。非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，房屋产权没有变化且房屋存续使用的，依法确定宅基地使用权。

　　房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。

　　（二）按照不同历史阶段对超面积宅基地进行确权登记

　　1、分阶段依法处理宅基地超面积问题

　　农民集体成员经过批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记。未履行批准手续建房占用宅基地的，按以下规定处理：1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农民集体成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。1987年《土地管理法》实施后，农民集体成员建房占用的宅基地，符合规划但超过当地面积标准的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

　　历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。

　　依法确定非本农民集体成员合法取得的宅基地使用权。

　　非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。

　　1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

　　（三）按照山区、平原宅基地面积标准进行确权登记

　　1、平原地区每户用地标准为167㎡；山区、丘陵区每户用地标准为200㎡。宅基地登簿面积由村组决定后，报乡（镇）政府、办事处批准，但不得超过宅基地法定最高面积。

　　2、山区乡（镇）：南寨镇、南村镇、薄壁镇、百泉镇、常村镇、沙窑乡、西平罗乡、上八里乡、高庄乡、拍石头乡、黄水乡、张村乡；平原乡（镇、办事处）：吴村镇、峪河镇、冀屯镇、占城镇、北云门镇、孟庄镇、赵固乡、洪州乡、胡桥办事处。

　　（四）认真做好无权属来源证明或权属来源证明不齐全的宅基地确权登记

　　无权属来源证明或权属来源证明不齐全的宅基地，在查明土地历史使用情况和现状基础上，符合土地利用总体规划等相关规划的，由本农村集体经济组织（村委会或村民小组）对土地权利人、面积、范围、取得时间等进行确认，并公告30天。公告无异议的，由农村集体经济组织（村委会或村民小组）出具证明，经乡（镇）政府（办事处）审核，报市政府审定后，确定宅基地使用权。

　　（五）认真做好农村宅基地地上房屋等建筑物、构筑物所有权确权登记

　　房屋建筑在三层（不含三层）以下的，经村民委员会同意，通过“四议两公开”公示后，由乡（镇）政府(办事处)处依据乡村建设规划直接认定。

　　房屋建筑在三层（含三层）以上的，严格执行《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程质量管理条例》(国务院令第279号)等法律、法规有关规定，经村民委员会同意，通过“四议两公开”公示后，由乡（镇）政府(办事处)予以认定。

　　房屋具备居住条件，可正常使用，没有安全隐患的经村委会研究报镇政府批准方可发证。

　　对合法取得但没有规划条件的宅基地上农房，属于2008年1月1日《城乡规划法》实施前建设的，办理登记时可以不提供房屋符合规划或建设的相关材料；属于2008年1月1日《城乡规划法》实施后建设的，经村委会公告15天无异议的，可不提供房屋符合规划或建设的相关材料。

　　（六）严格规范农村宅基地登记发证行为

　　严格禁止搞虚假土地登记，严禁对违法用地登记发证。对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。

　　（七）规范完善已有土地登记资料

　　按照《河南省农村集体使用权确权登记发证实施细则》要求，已经完成宅基地登记发证的宗地，应主动上缴已发放的土地证书，市政府确认登记的同时注销已有登记结果，颁发新的不动产登记证书。

　　持有权属来源、不符合确权登记条件的宗地，由村（居）委会出具花名册，自然资源和规划部门组织公示，市政府收回土地使用权，注销土地登记。

　　六、登记程序

　　（一）农村房屋权籍调查阶段

　　通过招标确定的农村房屋不动产确权登记作业队伍负责权属调查和不动产测量工作，乡（镇）政府(办事处)要为作业队伍创造宽松的作业环境，要动员组织村委会及所属村民全程配合农房权属调查和不动产测量工作，村委会要组织村民在规定时间内到现场指界、签章、提供宅基地批示、规划建设手续及有关交费票据等权属来源证明材料。

　　（二）权籍调查结果公示阶段

　　权籍调查结束后，作业队伍要将权籍调查成果交给乡（镇）政府(办事处)、村审核公示。公示期不低于15日。乡（镇）政府(办事处)、村委会要切实履行主责、主体责任，做好公示前、中、后工作。

　　公示前：党支部村委会要召开两委会议，对所属农房权籍调查的所有内容进行初审。作业队伍结合初审意见修改完善后，交给乡（镇）政府(办事处)、村进入公示阶段。

　　公示期间：乡（镇）政府(办事处)、村委会要安排专人收集异议，建立异议收集登记薄。公示期间，不得走过场，要尽可能通知宅基地使用权人和房屋所有权人悉数到信息公示地审核调查信息，对于外出务工等原因不能到现场审核的，要通过电话、微信等方式，将权籍调查结果告诉权利人及利害关系人。

　　公示结束后：支村两委要召开村民大会或村民代表大会，逐户审核确定权籍调查信息，不对的要提出修改意见，形成整村会审表和会议决议。

　　（三）研究确定发证对象阶段

　　乡（镇、办事处）督促各村（居）委会成立农村房屋不动产确权登记发证领导小组，成员由支村两委成员、党员代表、村民代表组成。各村（居）委会农村房屋确权登记发证领导小组以审核确定的权籍调查成果为基础，参照国家、省、市出台的确权登记发证政策，具体研究确定可以登记发证的对象。发证对象确定后，要将确认结果公示，公示时间不低于15日。公示无异议，要先以村为单位汇总经乡（镇）政府(办事处)审核，最终报市政府确认。

　　（四）整理发证资料、缮证阶段

　　对审核通过符合发证条件的农村房屋，由乡（镇）政府(办事处)、村（居）委会组织本人签字、四邻签章，并填写《辉县市农村宅基地认定审核表》、《辉县市农村房屋建设情况审核表》。登记发证资料填写齐全后，由相关协作单位会同市不动产登记中心审核、缮证，以村为单位发到农户手中。

　　七、不予确权登记的情形

　　（一）城市建成区范围的宅基地。

　　（二）农村村民一户申请第二宗宅基地使用权的，属于“一户多宅”的，须经村（居）委会（村民小组）同意，申请人只能选择其中一处宅基地确权登记发证，其余的只调查不发证。

　　（三）年龄未满十八周岁的（未成年人因继承房屋取得的宅基地除外）。

　　（四）城镇居民在农村购置的宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地以及未经批准抢占或者违法占用的；

　　（五）超出原批准面积部分。

　　（六）建新不拆旧，空闲或房屋坍塌、或拆除两年以上未恢复使用的宅基地；

　　（七）已列入乡（镇）政府(办事处)拆迁范围，并享受拆迁补偿的；因城乡建设用地增减挂钩、小城镇建设、扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和安排，按规定已分配新住房的原宅基地及地上房屋等建设物、构筑物；

　　（八）其它依法不符合登记条件的土地。

　　八、暂不予确权登记的情形

　　（一）列入城镇建成区拆迁范围和重点项目拆迁范围、城乡建设用地增减挂钩、小城镇建设、扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等政府统一规划的农村房屋不动产。

　　（二）权利主体不明确、宗地界址不清楚或权属有争议的农村宅基地或房屋。

　　（三）因司法机关依法查封等原因限制土地权利及权利主体的。

　　（四）其他暂不予确权登记的情形。

　　▌来源：辉县市人民政府网

　　▌编辑：苦咖啡

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